Online-Versteigerung von Immobilien: Lieber in Florida als in Deutschland.
Diesen Artikel schreibe ich nach acht Wochen, in denen ich mich in Deutschland bemüht habe, über Auktionen an Grundstücke heranzukommen.
Allein am Dienstag habe ich in Südwest- und Nordflorida jeweils ein Grundstück in einer Auktion ersteigert, am Mittwoch bezahlt und am Donnerstag – vorab in digitaler Form – die Besitzurkunde vorliegen gehabt.
Die Auktionsergebnisse sind in Florida in den letzten 2 Jahren kräftig angezogen. Einfache Teilnahmevoraussetzungen erhöhen die Bieterkonkurrenz.
In der Immobilienbranche in Deutschland leben mehr Menschen von der Bürokratie als von der Wertschöpfung.
An einer Immobilienauktion in Deutschland teilnehmen?
Um an einer Versteigerung in Deutschland teilnehmen zu können – mit einer Firma – muss man einen langen, umständlichen und gebührenintensiven Prozess durchlaufen.
Eine Lächerlichkeit ist beispielsweise das Transparenzregister. Obwohl bisher nicht gesetzlich verpflichtend, macht es Deutschlands führender Auktionsanbieter zur Unternehmenspflicht, dass man von dort einen kostenpflichtigen Auszug besorgt.
Damit man einen Auszug besorgen kann, muss man sich erstmal beim Tranparenzregister anmelden. Das ist der einzige kostenfreie Vorgang: Sie geben dieser Auskunftsdatei kostenlos Ihre Daten.
Anschließend müssen Sie über ein jährliches Abosystem die Datenerhaltung bezahlen. Wenn jemand über Sie um Auskunft bittet, verdient das Transparenzregister durch Gebühren Geld.
Im Übrigen auch, wenn Sie einen Auszug über sich selbst zur Vorlage bei der Immobilienplattform bestellen.
Um überhaupt bei einer Versteigerung mitbieten zu dürfen, müssen Sie mit Ihrer Firma erstmal hier zahlender Kunde werden.
Transparenzregister ist aus meiner Sicht ein Name, der die eigentlichen Absichten verschleiert. Offiziell geht es – wie immer – um die Bekämpfung von Terrorismus und Geldwäsche.
Es könnte sich aber auch um von der Lobby über die Politiker eingeführtes passives Einkommen für die Hintermänner handeln. Denn prüfen, tut das Register die Angaben nicht, die hinterlegt werden. Die Daten, die hinterlegt werden, findet man in anderer Formatierung auch bei anderen Registern. Eins der ältesten ist das Handelsregister, welches in den wichtigen Teilen kostenfrei öffentlich einsehbar ist.
Wer mit seiner Firma ein Wertpapier-Depot unterhält, kennt seit ein paar Jahren auch das LEI-Register. Ein weiteres Abosystem, welches ungeprüft Daten aufbewahrt, die sie als Unternehmer angegeben haben und jährlich für die Datenerhaltung blechen müssen.
Natürlich wird zusätzlich ein für Sie kostenpflichtiger Handelsregisterauszug verlangt (denn der kostenfreie Selbstabruf wird nicht anerkannt) und Sie müssen ggf. weitere Dokumente selbst erstellen, die wieder die gleichen Angaben enthalten und vom Auktionsanbieter „geprüft“ werden.
Darüber hinaus zwingt sich der Auktionsanbieter selbst Ihre Bonität prüfen zu müssen. Damit er das machen kann, schreibt er Ihnen vor, dass Sie ein Konto in Deutschland unterhalten müssen. Dank unseres einheitlichen SEPA-Zahlungsraumes darf es offiziell keine Diskriminierung ausländischer IBANs geben – in der gelebten Praxis gibt es sie doch – wenn auch nicht bei allen Kunden, wie ich am Telefon erfahren habe. Aber eben bei mir würde es gelten, dass nur ein deutscher Kontoauszug akzeptiert wird.
Es vergingen Tage und Wochen und mein Bietantrag auf das eine Grundstück bei Aulendorf wurde und wird nicht freigeschaltet.
Natürlich ist jeder Bieter für seine Recherche verantwortlich. Nachdem ich vor Ort war und mit dem Auktionator gesprochen hatte, stellte sich heraus, dass: a) einige Bilder die Lage beschönigen, b) von der Auktionsplattform nie jemand vor Ort war und sich auch niemand mit den Hintergründen des Grundstücks beschäftigt hat um Auskünfte geben zu können. Man hat offensichtlich ungeprüft die Daten des Besitzers (oder zumindest des Einstellers) übernommen. Kontakt zu diesem stelle man aus datenschutzrechtlichen Gründen nur demjenigen zur Verfügung, der die Auktion gewonnen hat. Vorab kann man den Besitzer nicht in eine Informationsrecherche einbeziehen. Auch die Ämter geben keine Auskünfte, da man ja (noch) nicht der Besitzer ist. Bei solchem Gebaren kommt natürlich der Gedanke auf, ob hier an Unwissende verkauft werden soll oder Insider-Geschäfte, denn der Auktionator verfügt ja über mehr Daten und Einsichten, auch wenn er sie aus ggf. vorgeschobenen Datenschutzgründen nicht zur Verfügung stellen möchte.
Vergleich zu Florida: Der Besitzer ist öffentlich namentlich bekannt und auch die Ämter geben Auskünfte zu einem Grundstück, welches sich in Versteigerung befindet.
Besuch vor Ort in Aulendorf
In der Zwischenzeit war ich bei dem Grundstück und habe dem Anbieter der Auktion kostenfrei aktuelles Bildmaterial zur Verfügung gestellt, denn die Bilder der Auktion waren so klein, dass man Details kaum erkennen konnte. Zudem waren sie nicht aktuell.
Als „vertragsfreie, mit Bäumen und Büschen bewachsene Fläche neben Wohngrundstücken“ wird dieses Objekt beworben. Auch im ausführlichen Beschreibungstext der Auktion (ein ähnlicher Wortlaut findet man bei anderen Auktionen des Anbieters) gibt es keinen einzigen Hinweis darauf, dass diese „Fläche“ eigentlich keine Fläche sondern ein etwa 3 Meter hoher Erdwall ist. Die eine Hälfte zu den Häusern gehört dem jeweiligen Hausbesitzern, die andere Hälfte zur Landstraße steht zur Versteigerung. Leider liegt einiges an Müll, welches wohl Autofahrer aus dem Fenster geworfen haben, am Fuße des Erdwalls.
Außer wenn jemand gerne Hecken und Bäume am Steilhang schneidet, gibt es keine sinnvolle Nutzung. Einzige Ausnahme, man holt sich eine Baugenehmigung, um an der rechten Ecke eine Werbetafel aufstellen zu dürfen. Das scheint mir der einzige Weg zu sein, dauerhaft passives Einkommen mit diesem Objekt erzielen zu können.
Natürlich hat er sie nicht verwendet. Dafür habe ich den „gutgemeinten“ Hinweis bekommen, dass man aus dem und dem Winkel nicht fotografieren dürfe. Dass man dieses oder jenes nicht zeigen solle.
Wollte / Sollte man nicht zeigen, dass der Landstreifen praktisch unnutzbar ist, es sei denn man kann eine Baugenehmigung für eine Werbetafel erlangen?
Dass Bäume frisch zurückgeschnitten und neue Bäume und Sträucher bei einem so niedrigen Startpreis der Auktion (100 €) gepflanzt wurden, überraschte den Auktionsanbieter. Er meinte darauf hin, dass könnte ja vielleicht ein Nachbar gemacht haben. Würde wirklich ein Nachbar auf der für ihn nicht sichtbaren Seite Bäume schneiden und für mehrere hundert Euro neue pflanzen?
Man kann das schon nicht mehr politische Korrektheit nennen, sondern eher einen Wahn, der einer gesellschaftlich zerstörenden Ideologie folgt, geschlechtsneutrale Wörter, Sternchenwörter oder eben Grundstücke nur aus bestimmten, aber nicht anderen Perspektiven wenig detailgetreu abzubilden.
Ganz anderes läuft das in Amerika
- Sie registrieren sich bzw. Ihre Firma online beim Auktionsportal.
- Man glaubt Ihren Angaben.
- Sie brauchen keine Dokumente einreichen, die Sie vorher mit Ihren Daten unter Gebührenzurücklassung bei DS-Registern selbst erstellt haben.
Wenn Sie Ihre Daten kennen, sind Sie mit der Anmeldung innerhalb von wenigen Minuten fertig. Sie können alle zur Versteigerung gestellten Angebote erkunden und sofort Gebote abgeben.
Statt eines nicht-öffentlichen Transparenzregisters (Deutschland) haben Sie in Florida ganz viel nützliche Informationen rund um Immobilien öffentlich verfügbar. Sie können beispielsweise sehen, wer der Besitzer ist und wann er für welchen Preis die Immobilie erworben hat.
Zahlen Sie bis zum Termin der öffentlich live übertragenden Versteigerung kein Geld auf das Konto des Auktionsanbieters ein, werden Ihre Gebote automatisiert aus dem Rennen genommen.
Nur 5 % Kaution notwendig – kein Papierkram!
Einzahlen tun Sie sowie nur 5 Prozent vom Ihrem persönlichen Auktionsbudget. Wenn Sie beispielsweise klein anfangen wollen und Immobilien im Wert von maximal 100.000 Dollar ersteigern wollen, zahlen Sie 5.000 Dollar ein.
Mehr als 100.000 Dollar können Sie nicht ausgeben, weil wenn Sie Objekte bis zu diesem Wert per Höchstgebot gewonnen haben, Ihre Gebote auf nachfolgende Auktionen so lange inaktiv sind, bis Sie die Sicherheit wieder aufgefüllt haben.
Ersteigern Sie beispielsweise Immobilien im Wert von 50.000 Dollar, werden 5 % als Anzahlung verrechnet und die restlichen 95 % überweisen Sie schnellstmöglich. Fertig.
Sobald das Geld eingegangen ist, wird die neue Besitzurkunde ausgestellt und zwar auf den Namen, den Sie (ungeprüft) bei der Anmeldung angegeben haben.
Kommt es vor, dass ein Höchbietender mal nicht bezahlt?
Davor hat der deutsche Marktführer von Auktionen so große Angst und macht deswegen nicht bei den Auktionsgewinnern, sondern bei jedem potenziellen Interessenten eine Intensiv-Überprüfung, bevor er überhaupt ein Gebot abgeben kann. Eine Bonitätsprüfung findet in Deutschland bei jedem Gebot statt. Die Firmen- und Personenüberprüfung wohl nur bei der Anmeldung. In diesem bürokratischen Prozess bin ich in Deutschland stecken geblieben.
Wenn in Amerika jemand einen Versteigerungsgewinn nicht abholt, heißt es „bidder walked away“. Das passiert äußerst selten, weil 99 % und mehr der Teilnehmer ehrliche Leute sind und wirklich Interesse am Erwerb der jeweiligen Immobilie haben.
Die Folge ist, dass die Kautionszahlung – das waren die 5 Prozent – verfallen. Das deckt die Unkosten für die nicht erfolgreiche Versteigerung. Das Objekt ist in einer der nächsten Auktionen wieder aktiv geschaltet.
Im Übrigen kann der Bieter für künftige Auktionen gesperrt werden.
Kommt vor, passiert aber selten.
Sind deutsche Investoren unehrlicher als Amerikaner?
Nein, das glaube ich nicht. In Amerika setzt man auf Eigenverantwortung und wenn ein Schaden entsteht (z.B. geplatzte Auktion – passiert in unter 1 % der Fälle), löst man die Herausforderung.
In Deutschland versucht man alles und jeden „zu schützen“ und minimiert so sehr das Risiko eines Fehlgriffes, dass in vielen Fällen überhaupt nichts mehr greift.
So sind Internet-Immobilien-Auktionen in Deutschland eine selten stattfindende Sache, mit wenigen Bietern und noch weniger Objekten.
Im Monat März 2022 wurden in der Disziplin „Tax Deed“ in Lee County 302 Auktion eingestellt. Es gibt noch weitere 66 Counties und noch weitere Disziplinen!
Alleine in Florida, welches nur halb so groß wie Deutschland ist und noch weniger als die Hälfte der Einwohner hat, finden an jedem Arbeitstag eine – oft mehrere öffentliche Versteigerungen teil. Übers Internet kann die ganze Welt teilnehmen.
Das ist ein lebendiger Immobilienmarkt per Internet-Auktion!
Gelegentlich werde ich Ihnen via Artikel einen kleinen Einblick in diese gar nicht mal so kleine Nische geben und ab September wird es aller Voraussicht eine Möglichkeit geben, mit Begleitung praktisch einzusteigen.
Falls Sie bis dahin mit deutschen Anbietern Erfahrungen sammeln wollen, viel Glück! Sie werden anschließend die Einfachheit und die Praxisorientiertheit der Amerikaner lieben.
Anschließende Verwertung vom Auktionserfolg
Je nach Region in Florida kommen häufig Baugrundstücke zur Versteigerung. In der aktuellen Marktphase ist es ein leichtes, diese an Bauwillige weiterzureichen.
Je nach eigenem Geldbeutel findet man in Florida in jeder Größenordnung Versteigerungsobjekte bei Online-Auktionen. In diesem Ausschnitt sieht man Baugrundstücke für Einfamilienhäuser.
Wäre das ebenfalls interessant?
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Mir gefällt der detaillierte Artikel und die Schilderungen. Mit deutschen Auktionen hatte ich vor gut zehn Jahren auch schon meine Erfahrungen gesammelt und die gingen so ziemlich in die gleiche Richtung, wie du sie hier wunderbar beschrieben hast. Da kommen einfach nur negative Gefühle hoch… 😬
Parallel dazu, habe ich mit amerikanischen Grundstücken ebenfalls genau die gleichen Erfahrungen gesammelt wie du. Eine ganz andere, viel angenehmere Welt. 👌
Super, danke! Über dein Feedback freue ich mich sehr. 🙂
Der Randstreifen bei der Ortseinfahrt von Aulendorf ist für 1.800 Euro versteigert worden. Bei einer Fläche von 1.054 m² liegt kommt man auf eine Quadratmeterpreis von 1,71 €. Allerdings noch züglich Gebühren der Versteigerungsplatzform, Notar- und Gerichtskosten sowie die Grundererwerbssteuer.
Mögliche Nutzung: Eine Werbetafel aufbauen. Oder hat jemand noch weitere Ideen?
Gestern ersteigerte ich in Florida ein Grundstück zu umgerechnet 3.968,99 Euro mit 752 m². Der Quadratmeterpreis beträgt 5,27 Euro. Die Kaufnebenkosten lagen bei unter 50 Euro.
Mögliche Nutzung: Bau eines Einfamilienhauses.
Gerne mehr dazu in unser heutigen Videokonferenz.
Hallo Richard Banks
Ich bin Eigentümerin in Naples Vanderbilt eines 1 Mio $ View Grundstücks und interessiere mich sehr darüber mein Grundstück nicht über einen Makler sondern via einer Online- Auktion an einen Käufer zu bringen. Leider verfüge ich diesbezüglich über keine Erfahrungswerte. Vor IAN war der Wert bei ca. 5 Mio. Jetzt bei ca. 4.2 Mio.
Bin per Zufall per verlinkung auf Ihre Seite gekommen.
Würde mich über eine Zielführende Kontaktaufnahme Ihrerseits sehr freuen und bedanke mich Zum Voraus.
Freundliche Grüsse aus Germany
L B
Ergänzung für nachfolgende Leser:
Am selben Tag hat mein Büro Kontakt aufgenommen. Welcher Weg sich draus entwickelt, dazu ist es noch zu früh etwas zu sagen.